Um casal adquire uma cota de multipropriedade em um resort durante uma viagem de lazer, atraído por uma oferta apresentada como vantajosa. Meses depois, decide desistir, seja por dificuldade financeira, insatisfação com o produto ou simples arrependimento. A pergunta que se repete em muitos desses casos é a mesma: quanto a empresa pode reter do que já foi pago?
A resposta, que parecia mais estável à luz da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, passou a exigir maior cautela diante de decisões recentes e da afetação de novos temas repetitivos sobre a matéria.
O regime legal: CDC, Lei do Distrato e Lei da Multipropriedade
Código de Defesa do Consumidor
Quem adquire cota de multipropriedade como pessoa física, para uso próprio ou familiar, pode se enquadrar como consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º do CDC. Reconhecida a relação de consumo, incide o regime protetivo do Código, inclusive o controle de cláusulas abusivas previsto no art. 51.
Lei do Distrato (Lei nº 13.786/2018)
A lei inseriu o art. 67-A na Lei nº 4.591/1964 (Lei de Incorporações) e disciplinou as consequências da resolução de determinados contratos de aquisição de imóveis. Como referência legal, prevê:
- retenção de até 25% da quantia paga pelo adquirente;
- possibilidade de retenção de até 50%, nas hipóteses legalmente previstas de patrimônio de afetação.
A aplicação desses percentuais ao contrato de multipropriedade, porém, não deve ser tratada como automática: é necessário examinar a natureza jurídica do negócio, o regime do empreendimento e o fundamento utilizado pelo tribunal no caso concreto.
Lei da Multipropriedade (Lei nº 13.777/2018)
A lei inseriu no Código Civil o capítulo do condomínio em multipropriedade (arts. 1.358-B e seguintes), disciplinando, entre outros aspectos, a utilização, a administração e a convenção do condomínio, sem estabelecer um regime específico de distrato.
Esse silêncio não afasta, por si só, a incidência do CDC quando presentes os requisitos da relação de consumo. A jurisprudência, contudo, deve ser analisada com atenção, porque precedentes sobre compra e venda de imóveis, incorporação ou loteamento não podem ser transpostos automaticamente para toda e qualquer contratação de multipropriedade.
A Súmula 543: a tese que parecia pacificada
Aprovada pela Segunda Seção em 26/8/2015, com base no julgamento repetitivo do REsp 1.300.418/SC, a Súmula 543 do STJ tem a seguinte redação:
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
A súmula resolve a questão da restituição em linhas gerais:
- a devolução deve ser imediata;
- é integral quando o desfazimento decorre de culpa exclusiva do vendedor ou construtor;
- é parcial quando o comprador dá causa à resolução.
O enunciado, porém, não fixa percentual de retenção. A definição do percentual aplicável depende do regime jurídico do contrato e da legislação incidente, razão pela qual a referência aos limites de 25% e 50% exige cautela quando se trata especificamente de multipropriedade.
A divergência recente entre as Turmas
No REsp 2.207.712/SP, julgado em 17/12/2025, a Terceira Turma, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, teria limitado a retenção a 25% em situação envolvendo patrimônio de afetação.
Em sentido diverso, decisões posteriores da Quarta Turma, sob relatoria do ministro Antonio Carlos Ferreira, em julgamento de 15/6/2026, passaram a admitir retenção de até 50% em hipóteses de patrimônio de afetação, reafirmando posição já adotada em fevereiro do mesmo ano, no AREsp 3.081.626/SP, julgado em 24/2/2026.
Também é relevante a existência de decisão da própria Terceira Turma, no REsp 2.227.595/SP, com julgamento concluído em 9/3/2026, em que teria sido admitida retenção de 50% em contrato submetido a patrimônio de afetação. Esse quadro revela que a controvérsia não pode ser descrita simplesmente como uma divisão estanque entre Terceira e Quarta Turmas. Os fundamentos e as circunstâncias de cada precedente precisam ser examinados individualmente.
Os temas repetitivos afetados
A Segunda Seção afetou os Temas 1.464, 1.465 e 1.466, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, para uniformizar questões relacionadas ao desfazimento de contratos imobiliários:
- Tema 1.464: percentual de retenção em contratos de lote não edificado firmados após a Lei do Distrato;
- Tema 1.465: contratos firmados antes da vigência dessa lei;
- Tema 1.466: a controvérsia do patrimônio de afetação, enfrentada diretamente. Os processos paradigma são os REsp 2.258.822/SP, REsp 2.258.565/SP e REsp 2.259.135/SP.
Enquanto os repetitivos não são julgados, processos com a mesma controvérsia devem ficar sobrestados.
O que isso significa, na prática, para a multipropriedade
Um julgado do TJMG (16ª Câmara Cível, Rel. Des. Gilson Soares Lemes) ilustra a importância das circunstâncias concretas: segundo a decisão indicada, a retenção teria sido reduzida de 50% para 25% em um distrato de multipropriedade porque, no momento da rescisão, o empreendimento já estava entregue e o patrimônio de afetação havia sido extinto. O precedente reforça, ao menos como argumento de análise concreta, a necessidade de verificar o regime jurídico efetivamente vigente no momento do distrato e as razões que justificariam eventual retenção majorada.
Some-se a isso o contexto em que algumas vendas de multipropriedade são realizadas, inclusive durante viagens de lazer e mediante abordagens comerciais intensas. Essas circunstâncias podem justificar exame cuidadoso de eventual vício de consentimento e da abusividade de cláusulas contratuais, à luz do CDC, inclusive de seu art. 51.
Quando a contratação ocorre fora do estabelecimento comercial, também deve ser analisada a incidência do direito de arrependimento previsto no art. 49 do CDC, cujo prazo é de sete dias, nas hipóteses previstas em lei.
Quando quem descumpre é a própria vendedora
A lógica se inverte quando é a própria vendedora quem dá causa ao desfazimento, por exemplo, por atraso relevante na entrega ou descumprimento de obrigações contratuais. Nessas hipóteses, a Súmula 543 estabelece a restituição integral das parcelas pagas quando há culpa exclusiva do vendedor ou construtor.
A extensão dessa restituição a valores acessórios e a eventual aplicação da inversão de cláusula penal dependem, contudo, do contrato e das circunstâncias do caso. O Tema 971 do STJ trata da possibilidade de inversão, em favor do consumidor, da cláusula penal prevista exclusivamente contra o comprador, desde que presentes os pressupostos definidos pelo precedente.
Vale um alerta de ordem prática: obter o direito ao distrato é apenas metade do caminho. Quando a devedora não tem bens facilmente identificáveis, um distrato aceito em tese pode se tornar, anos depois, um crédito de difícil realização. Por isso, na negociação do distrato, vale menos confiar em uma simples promessa de pagamento futuro e mais buscar garantias reais, avais ou instrumentos com força executiva desde logo.
Implicações práticas
Para quem compra (ou já comprou) cota de multipropriedade
- examinar a cláusula de retenção antes de assinar;
- verificar se a venda ocorreu fora do estabelecimento comercial, o que pode abrir a discussão sobre o art. 49 do CDC;
- avaliar, à luz do contrato e da jurisprudência aplicável, a validade de retenções superiores ao percentual que eventualmente seja admitido no caso concreto.
Para incorporadoras e administradoras de resorts
O cenário jurisprudencial exige cautela, especialmente diante de decisões recentes e da tramitação de temas repetitivos relacionados ao distrato imobiliário. A validade de uma retenção de 50% não deve ser presumida automaticamente apenas pela existência, atual ou passada, de patrimônio de afetação.
Para a advocacia contenciosa e consultiva
O tema recomenda redigir e negociar distratos com garantias de pagamento efetivas, e não apenas com a promessa de devolução, sobretudo à luz da divergência jurisprudencial, que torna mais incerta a previsibilidade do desfecho em juízo.
Conclusão
A incidência do CDC sobre contratos de multipropriedade celebrados em contexto de relação de consumo é uma questão distinta da definição do percentual de retenção aplicável ao distrato. Esta última depende da natureza do contrato, da legislação efetivamente incidente, da existência e do regime do patrimônio de afetação, do momento da contratação e das circunstâncias do desfazimento.
A jurisprudência recente do STJ recomenda, portanto, evitar conclusões automáticas a partir de precedentes de incorporação ou loteamento. Até que haja uniformização específica e aplicável à hipótese examinada, cada caso exige análise concreta do contrato e dos fatos.
Referências
- STJ. Súmula 543.
- STJ. REsp 1.300.418/SC.
- STJ. Terceira Turma. REsp 2.207.712/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 17/12/2025.
- STJ. Terceira Turma. REsp 2.227.595/SP, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, julgamento concluído em 9/3/2026.
- STJ. Quarta Turma. AREsp 3.081.626/SP, julgado em 24/2/2026.
- STJ. Segunda Seção. Temas 1.464, 1.465 e 1.466.
- TJMG. 16ª Câmara Cível, Rel. Des. Gilson Soares Lemes.
- Lei nº 8.078/1990 (Código de Defesa do Consumidor).
- Lei nº 4.591/1964.
- Lei nº 13.777/2018 (Lei da Multipropriedade).
- Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato).
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Este texto tem caráter informativo e não constitui consulta ou orientação jurídica. Cada caso depende de análise própria.